不動産を売却する際には、しっかりと内容を理解し、自分の判断で契約を締結しなければなりません。
決済時には売主・買主のほかに、不動産会社の担当者や司法書士が立ち会って手続きが進められます。このとき、売主・買主の意思が司法書士によって確認されます。
もし親が認知症になって「判断能力がない」と診断された場合、親名義の不動産は売却できないのでしょうか。
今回は、不動産の名義人である親が認知症になった場合、どのような方法で売却することができるのか、知っておくべき注意点を解説します。
０1. 名義人が認知症になってしまったら不動産を売却できるの？
重度の認知症で、会話もできないような状態なら、判断能力がないので不動産の売買契約が結べないということは容易に想像がつくでしょう。
でも、「初期の認知症の時は、売却できないの？」
「売却委任状を書いて【代理人】が売却すればよいのでは？」
という疑問が出てくるかもしれません。
まずは、認知症の方との不動産の売買契約、そして代理人について解説します。
そもそも、なぜ認知症になったら不動産は売却できないのでしょうか？正確に言うと、認知症などで「意思能力」「判断能力」が無くなっている場合には、不動産の売却はできません。
「意思能力」とは、法律用語で、自分の行為によってどのような法律的な結果が生じるか判断できる能力をいいます。
「意思能力」がない人が不動産の売買契約を結んでも、契約無効です。そのため、「不動産を売却したら所有権が買主に移転し、その対価に代金を受け取る」ということを所有者がはっきり認識できていないときには、不動産を売却することはできません。
ただし、ひと口に認知症といっても、症状は様々です。
認知症が疑われる場合でも、「意思能力」「判断能力」があるとされるなら、通常どおり不動産を売却できる可能性もあります。
０２親が認知症になった場合に不動産を売却する方法
認知症の進行具合で方法が変わります。
❶認知症初期症状の場合
❷認知症が進んで判断ができない時
❶認知症初期症状の場合
例えば入院中などで、自分で不動産会社に行くことができなくても、判断能力が十分ならば売却は可能です。
つまり、身体的な能力に問題があっても、判断能力に問題がなければ契約はできます。
この場合には、委任状を準備して親族などが「代理人」となり、売却の手続きを進めることができます。
ところが、所有者が重度の認知症の場合には、委任状を用意して代理人として不動産を売却することもできません。
認知症で「意思能力」がなくなっている場合には、法的に有効な代理人を立てることができないからです。
代理人を立てるためには、「この人を代理人に任命します」という意思をしっかりと示せる状態であることが必要です。
親が認知症になってしまっては、親自ら代理人を任命することはできません。「同居の長男だから代理人」という理由も通用しないので、兄弟間で勝手に不動産を処分しないように気を付けましょう。
❷認知症が進んで判断ができない時
不動産の所有者である親が認知症になった場合、認知症の進行が進んだ場合、自分の意志で判断して契約できないので、通常の方法では売却できません。
このようなケースでは、「成年後見人」を選定し、裁判所に認められれば、不動産会社との媒介契約やさまざまな手続き、売却までおこなえます。
成年後見人とは、本人の代わりに財産管理や契約などをおこなえる人で、裁判所が候補者の中から選任します。それでは具体的に売却の流れをご説明したします。
●家庭裁判所へ成年後見の申し立てをする
●家庭裁判所からの事情聴取後、審判を受ける
●候補者の中から後見人が選任される
●不動産会社と媒介契約を結ぶ
●不動産を売り出す
●買主と不動産の売買契約を結び、決済後引き渡し
申し立てができるのは、本人・配偶者・四親等内の親族などで、戸籍謄本・住民票・診断書・財産目録など、裁判所が指定する書類を準備してください。
家庭裁判所の事情聴取を受けた際に、必要だと判断されれば、本人の精神鑑定をおこなうこともあります。
また財産が多い場合は、弁護士や司法書士を後見人に選任する場合があります。
成年後見の申し立てにかかる費用は、印紙代・郵送切手代・住民票や戸籍謄本の交付手数料・診断書作成にかかる手数料など、合計で約15,000円から2万円。
精神鑑定がおこなわれる場合は、さらに約10万円かかります。
申し立てから審判までは約2カ月かかりますから、売却する際は計画を立てて進めていく必要があります。
認知症の親に代わって不動産を売却する際の注意点
認知症の親の成年後見人に選任されるまでには、さまざまな書類を準備しなければなりませんし、時間と費用がかかります。
選任されてから不動産を売却できたとしても、家族内でトラブルが起きるケースもよくあります。
親が亡くなった後に、相続人となる可能性がある人には、事前に成年後見人として不動産を売却する旨を、しっかりと相談しておきましょう。
また弁護士や司法書士などに相談することも検討してくださいね。
今回は、認知症の親が所有する不動産を売却する方法と注意点を解説しました。
身体的な能力に問題があっても、判断能力に問題がなければ契約も委任もできる。
成年後見の申し立てをして認められれば、親に代わって不動産を売却することは可能。
まずは家族や親戚とよく話し合い、慎重に進めてくださいね。
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