【糸島市版】不動産相続マニュアル　基礎知識と手続きの流れとコツ|三愛地建株式会社

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【糸島市版】不動産相続マニュアル　基礎知識と手続きの流れとコツ|三愛地建株式会社

糸島市で不動産相続をする際の基礎知識や相続手続きの具体的な流れ、相続をうまく進めるためのコツについて解説しています。

１.初めての不動産相続で知っておきたい基礎知識

１-1.相続分を決める方法

誰が何をどれくらい相続するかを決める方法は大きく3つあり、遺言書がある場合は「遺言書による相続」、遺言書がない場合は「遺産分割協議による相続」になります。
「法定相続分に則った相続」は実際あまり行われません。

【不動産の相続方法３つとその概要】

相続方法	概要
遺言書による相続	遺言書がある場合、原則その内容に則って相続する。
遺産分割協議による相続	遺言書がない場合、相続人全員で財産の分割方法について協議し、相続手続きを行う。
法定相続分に則った相続	法律で決まっている相続割合に則って相続する。

・参考　法定相続人と法定相続分

法定相続人は配偶者が最も優遇され、その下に「子またはその代襲相続人（孫）」、「直系尊属（父母）」、「兄弟姉妹またはその代襲相続人（甥・姪）」がこの順番で優遇されています。

法定相続分は、法律によって以下のように割合が定められています。

【法定相続分】

法定相続人	法定相続分
配偶者のみ	1
配偶者と子	1/2ずつ
配偶者と直系尊属（父母）	配偶者2/3、直系尊属1/3
配偶者と兄弟姉妹	配偶者3/4、兄弟姉妹1/4

１-2.不動産の分割方法

複数人で相続した不動産の分割方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」と大きく４つあります。
財産の内容と、どのように分配したいかで取るべき方法が変わります。

【４つの分割方法とその概要　向いているケース　一覧】

分割方法	概要	向いているケース
現物分割	相続した不動産をそのままの形で相続すること。相続人が複数いる場合は分筆する。	面積の広い土地を所有している場合。
代償分割	相続人の一人分割できない財産を取得した場合、そのほかの相続人に代償金を支払うこと。（例）相続人が二人いて相続財産が2,000万円の不動産だった場合、一人が不動産を取得し、もう一人に1,000万円を現金で払うという方法。	分けにくい財産を平等に分けたい場合。
換価分割	相続した不動産を売却して得られた代金を、相続人間で分割する方法。	相続した不動産に住む予定がない場合。平等に分割したい場合。
共有分割	相続した不動産を相続人複数人の共有名義とする方法。	他の分割方法が取れない時に取る最後の手段になりがち。

１-3.不動産の相続税評価の方法

相続した不動産の相続税評価の方法は土地と建物とで異なります。

土地の場合は基本路線価方式で行いますが、例外的に路線価が設定されていない土地に限っては倍率方式を用います。

建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるので簡単です。

【不動産の評価方法とその概要】

評価方法	概要
土地（路線価方式）	道路に面する宅地1㎡あたりの価格で、これに土地の面積を掛ける。国税庁のHPで確認可能。国税庁：https://www.rosenka.nta.go.jp/
土地（倍率方式）	路線価が設定されていない土地について、その土地の固定資産税評価額に定められた倍率を掛ける。国税庁のHPで確認可能。
建物	固定資産税評価額＝相続時の不動産評価額となる。納税通知書で確認可能。

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2.不動産相続の手続きにかかる主な税金・費用と相続で使える控除

２-1.不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧

相続手続きにかかる主な税金・費用で、最も負担が重くなりがちなのが相続税です
「相続した不動産の評価額」等、資産の状況により変化します。

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧】

	概要	負担額の目安
相続税	財産が基礎控除を超える場合にのみかかる	財産の総額が、基礎控除＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）を超えなければかからない控除分を超える額に応じて、10％～55％の税金
登録免許税	相続登記（不動産の名義変更）にかかる税金	固定資産税評価額×0.4% ※例外的に2.0%の場合も
必要書類の取得費用	主に登記手続きに必要な書類を取得するための費用	登記手続きに必要な書類全てで最低3,000円程度～
司法書士手数料	登記手続きを司法書士に依頼した場合の手数料	大体5～10万円

２-2.不動産相続で使える控除　一覧

基礎控除は無条件で使えます。それ以外で最も大きな効果を持つのが小規模宅地の特例です。
その他、控除の条件にご自身が当てはまるかどうかの判断は難しいため、税理士に依頼した方が確実でしょう。

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

	概要	控除額目安
基礎控除	遺産の総額から無条件で差し引ける一定の非課税枠	3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）分が遺産総額から控除できる参照：国税庁「相続税の計算」
小規模宅地等の特例	被相続人もしくは被相続人と生計を共にする親族の、居住・事業用に供されていた土地について、条件を満たすことで評価額より一定の割合を減額する制度	例えば、自宅として利用していた土地であれば、330㎡までの評価額が8割減額される参照：国税庁「小規模宅地等の特例」
配偶者控除	配偶者が取得した相続遺産額のうち、1億6,000万円もしくは法定相続分に相当する額のより大きい金額までを非課税とする制度	配偶者の法定相続分は遺産総額の1/2なので、それと1億6,000万円のうち、より大きい金額まで非課税になる参照：国税庁「配偶者の税額の軽減」
贈与税の基礎控除	暦年贈与の場合、年110万円までは贈与税が非課税になる	年110万円を超えないように贈与することで遺産総額を減らし、相続税対策をすることが出来る参照：国税庁「贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」
未成年控除	法定相続人が満18歳未満だった場合に、いくつかの条件を満たすことで、相続税から一定額が控除される	満18歳になるまでの年数1年につき10万円参照：国税庁「未成年者の税額控除」
障碍者控除	相続人が85歳未満で、障害を持っていた場合に、いくつかの条件を満たすことで、相続税から一定額が控除される	該当者が満85歳になるまでの年数1年につき10万円参照：国税庁「障碍者の税額控除」
相次相続控除	相続開始から10年以内に新たな相続が発生した場合、2度目の相続でかかる相続税額から一定額が控除される	前回の相続において課税された相続税額のうち、1年につき10%の割合で減額した額が、今回の相続でかかる相続税額から控除される参照：国税庁「相次相続控除」
特定空き家の3,000万円特別控除	相続または遺贈により取得した、被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たすことで譲渡所得から一定額が控除される ※令和5年12月31日まで	要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除される参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

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３.不動産相続の流れと必要な手続き

相続が発生したら、以下の流れに沿って期限までに必要な手続きを行います。
また、手続きは多くの段階を専門家（弁護士・司法書士・税理士）に依頼可能です。

【相続発生から手続きの流れ・任せられる専門家・手続き期限　一覧】

相続発生からの流れと必要な手続き	任せられる専門家	手続き期限
1 遺言書の確認	－	3ヵ月以内
2 遺言書の検認	－
3 法定相続人の確定	・弁護士・司法書士 ※税理士（税金面でのサポートを受けたい場合に依頼）
4 相続遺産調査	・弁護士・司法書士 ※税理士（税金面でのサポートを受けたい場合に依頼）
5 遺産分割協議	・弁護士のみ（トラブル解決）
6 限定承認・相続放棄の申述	・弁護士（代理申請可能）・司法書士（書類作成のみ可能） ※税理士（税金面でアドバイスは可能）
7 準確定申告（被相続人の所得税）	・税理士のみ	4ヵ月以内
8 遺産分割協議書の作成	・弁護士・司法書士 ※税理士が出来る場合もある	10ヵ月以内
9 相続税申告	・税理士のみ	10ヵ月以内
10遺留分侵害額請求	・弁護士のみ	1年以内
11相続登記（不動産のみ）	・司法書士のみ	3年以内

なかでも司法書士は、相続人間で揉め事がないのであれば、不動産相続では強い味方です。幅広い分野をカバーしているうえ、弁護士よりも依頼費用が安価に済むことが多くなっています。

弁護士は、特に「相続で揉めている時」に依頼するべき専門家です。
税理士は、税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

3-1.「3ヵ月以内にする手続き」

１．遺言書の確認

遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので、確認は一番初めに行いましょう。

２．遺言書の検認

遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、このうち 公正証書遺言を除く2つについては、家庭裁判所で検認が必要 です。
検認をせずに遺言書を開封すると、5万円以下の過料が課されることがあります。

３．法定相続人の確認　（弁護士、司法書士、税理士に依頼可能）

遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより、法定相続人を調査します。

こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

４．相続財産調査（弁護士、司法書士、税理士に依頼可能）

法定相続人の確認と併せて、被相続人の財産を調査します。
預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

５．遺産分割協議（もめている場合、弁護士に依頼できる）

遺言書があれば原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う、遺産分割協議を行います。

この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には、弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

６．限定承認、相続放棄の申述（主に弁護士に依頼可能）

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

3-2.「4ヵ月以内にする手続き」

７．準確定申告（税理士に依頼可能）

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

3-3.「10ヵ月以内にする手続き」

８．遺産分割協議書の作成（弁護士、司法書士、税理士に依頼可能）

遺産分割協議で決まった内容に従い、遺産分割協議書を作成します。

弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税理士でも対応してくれることがあります。

９．相続税申告（税理士に依頼可能）

相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。
もし遅れたり、納税額が足りなければ、延滞税や加算税が課されます。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

3-4.「1年以内にする手続き」

１０．遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

遺留分侵害額請求とは、例えば遺言によって遺留分権利者以外の兄弟姉妹などに相続遺産の全てが遺贈もしくは贈与された時、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参照：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

3-5.「3年以内にする手続き」

１１．相続登記（司法書士に依頼可能）

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日を目処に義務化されます。

こちらは、司法書士にのみ依頼可能です。
期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

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4.「相続」に関するデータと分析

4-1.福岡県の相続遺産の内訳

国税庁の調査によると、相続財産の種類ごとで見た取得財産価格では、不動産は約2,134億円となっており、これは全体の約5,799億円のうちの37%近くを占めます。
つまり福岡県で相続といえば、40％弱が不動産の相続であるという事です。

なお、不動産の内訳は土地が約1,760億円、家屋が373億円となっており、大部分が土地です。
〈図　福岡県における、取得財産の種類に対する申告・課税の状況〉

出典：福岡国税局統計情報　令和2年直接税（相続税）

相続遺産のなかでも、特に不動産はトラブルになりやすい傾向にあります。現金と違って分配が難しいので、公平な分配がしにくいというのが、その主な理由です。

4-2.データから見た「相続を受ける人」の分析

・「相続を受ける人」の状況

NTTデータ経営研究所の調査によると、都市部居住の 50～60 代のうち、半数近くの人が出身地から 1 時間以上離れて暮らしていることが分かっており、更に、親と別居している人の割合は6割を超えています。
別居の親の資産の把握状況も「把握していない」が6割を上回りました。

【図　別居している親の資産の把握状況】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

なお、親と相続の相談をしたことがあるかについては、全体の7割弱が「したことがない」もしくは「する必要性を感じなかった」と回答しています。

この結果から、親とは離れて暮らしており、資産の状況も相続に関する相談もしていないという人が全体の半分以上を占めていることが分かります。

・「相続を受ける人」の悩み

一般的に、相続発生まででは介護の不安や、被相続人が認知症になることの心配など、親の健康状態に関わる悩みが多く、相続発生後では、相続手続きや流れと相続税に関する悩みが多数を占めている模様です。

また、専門家にサポートしてほしいことの調査でも、税金についてのサポートは上位にあがりがちです。財産の額が多い家庭では、相続争いの心配から、弁護士に間に立ってほしいという意見がありました。

また、不動産など分けにくい財産の分配について心配する声も一定数上がっています。

・「相続を受ける人」が情報収集をする方法

ブランディングテクノロジーの調査によると、相続の情報収集の手段で最も多く使われているものはインターネットでした。
その次に知人への相談が多く、一定数士業からの紹介もあるようです。

【図　相続の情報収集で最も参考にした情報】

参照：BrandingTechnology

4-3.「相続を受ける人」が選んだ相談先

NTTデータ経営研究所の調査によると、相談先は 「税理士」が最多でした。
この結果から、相続に関しては特に税金面が気になっている人が多いと考察できます。

【図　相続に関する外部専門家への相談経験・相談意向】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

ただし、他調査だと「親族ともめるのが心配」という悩みが多く、弁護士が相談先の1位に上がっている例もあります。

不動産相続に関していえば、不動産屋さんが連携している不動産に詳しい士業等の専門家を紹介してくれるので、不動産屋さんに相談するのも適切な選択肢の一つです。

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5.糸島市で相続した不動産を上手に売却するコツ

5-1.糸島市の不動産売却相場と概況

糸島市の不動産売却相場は、直近で種類別に大体以下のようになっています。

【糸島市の不動産の売却相場　種類別】

戸建て	マンション	土地
仲介……3,351万円買取……2,346万円	仲介……2,695万円買取……1,887万円	仲介……2,518万円買取……1,763万円

戸建て

マンション

土地

仲介……3,351万円

買取……2,346万円

仲介……2,695万円

買取……1,887万円

仲介……2,518万円

買取……1,763万円

・糸島市の不動産相場の概況

糸島市はおおむね全域で地価が上昇しています。特に、周船寺は現在商業施設の誘致などを伴う街づくりの計画が立っており、筑前前原駅付近も、伊都の杜という新たな住宅地が出来た影響で需要が高まり、高い上昇傾向を見せています。

近年、糸島市は田舎暮らしの関心の増加から移住先として人気を博しており、全域に高い需要があります。しかし対する供給は追い付いていないため、売却の際に売れない心配はあまりないと言えるでしょう。

ただし交通があまりにも不便な場所では、その限りではありません。

5-2.糸島市で相続した不動産を上手に売却するコツ

親と相続について相談しておく
売却にしっかり時間を掛けられるようにしておく
移住についてもよく知っている不動産会社に相談する

・親と相続について相談しておく

相続後の「不動産売却」で多くの場合障害になるのが、相続人同士での遺産を巡る協議です。
認識の齟齬を埋めるのに時間がかかり、売り出すのに時間がかかったり、売りづらい内容で分割されてしまって売却が難しくなったりすることもしばしば。

自分からは切り出しにくいという方も多いですが、相続については発生以前から親と相談しておくことが大切です。
例えば、遺産分割の際に遺言書があるのとないのとでは分割にかかる手間が大分異なります。故人の遺志も、遺言書があれば確実に反映されます。また相続税対策にも大きな差が付きます。

・売却にしっかり時間を掛けられるようにしておく

相続税対策をはじめ、家族信託の選択や遺言書の作成など、生前でないとできない、相続をスムーズに進めるコツが数多く存在します。
生前に専門家に相談し、様々な手を打っておくことが相続そのものを上手く進めるコツです。

この際、売却に関してもしっかり意思決定しておき、相続計画の中で売却にかける時間をしっかり確保しておく方が良いでしょう。

相続物件を直前や直後に慌てて売ると「希望の条件」通りにいかない可能性が大きいので、時間をしっかりとれるように計画しておくのがコツです。

・移住についてもよく知っている不動産会社に相談する

近年糸島市には、田舎暮らしにあこがれて移住する人が年々増えています。
売却の際には、そうした人たちに対して物件を魅力的に見せることが出来ればスムーズな売却が叶いやすくなるでしょう。
また、糸島市は市外に通勤する人の割合が多いので、「筑前前原駅は始発駅になることが多く、座って通勤できる」といった情報が考慮を前向きにするかもしれません。

地元に住んでいる人間の認識では不便に思える物件も、ロケーションを熱心にアピールすれば田舎暮らしを満喫したい移住者には喜ばれ、相場近い価格で売れる可能性はあるでしょう。

5-3.糸島市の相続事例集

糸島市の相続事例についてご紹介いたします。

【糸島市編】相続トラブルを解決した事例
【糸島市編】相続不動産の売却に関する悩みを解決した事例
【糸島市編】県外在住のお客様が糸島市で不動産相続に関する悩みを解決した事例　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　等

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【糸島市編】相続トラブルを解決した事例【糸島市編】相続不動産の売却に関する悩みを解決した事例【糸島市編】県外在住のお客様が不動産相続に関する悩みを解決した事例

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6.不動産相続に必要な書類の詳細と入手場所一覧

不動産の相続手続きには大きく分けて、「登記手続き」と「相続税申告手続き」があります。

6-1.登記手続き

登記手続きに必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【登記手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

登記手続きに必要な主要書類	取得できる場所
被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本	市役所
被相続人の住民票除票
相続人全員の戸籍謄本
相続人全員の印鑑証明書
不動産を相続する相続人の住民票
固定資産税評価証明書	相続する不動産の所在地の市役所
登記事項証明書	法務局
遺産分割協議書	作成の必要あり

※これらの必要書類は、遺言書による相続か、遺産分割協議による相続かなどによって異なります。

6-2.相続税申告手続き

相続税申告に必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【相続税申告手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

	相続税申告手続きに必要な主要書類	取得できる場所
被相続人・法定相続人に関わるもの	被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本	本籍地の市役所
	相続人全員の戸籍謄本	本籍地の市役所
	相続人全員の住民票	各居住地の市役所
	相続人全員の印鑑証明書	各居住地の市役所
	法定相続情報一覧図	法務局
遺産分割の内容に関わるもの	印鑑登録証明書	居住地の市役所
	遺産分割協議書の写し	相続人が作成
	遺言書の写し	自宅所有
不動産に関わるもの	固定資産税評価証明書	市役所もしくは都税事務所
	登記事項証明書	法務局
	公図・地積測量図	法務局
	住宅地図	民間の地図プリントサービスを使用
＋税務署でもらう相続税の申告書