【糸島市】不動産の査定方法...

【糸島市】不動産の査定方法・査定価格の算出方法について解説

【糸島市】不動産の査定方法・査定価格の算出方法について解説

糸島市で中古マンションや中古住宅などの不動産の売却をするときは、物件の売出価格を決める必要があります。その時に参考にするのが査定価格です。査定と言っても机上で簡単に算出する簡易査定と実際の物件を見てもらい査定してもらう訪問査定があり、価格の算出方法も複数存在します。

不動産の正しい価値を見極めるためにも、査定に関する基礎知識を持っておくことも大切です。

今回の記事では、物件の査定方法や査定価格の算出方法について解説いたします。糸島市で不動産の売却をお考えの方は、ぜひご覧ください。

【糸島市】不動産の査定方法・査定価格の算出方法について解説

査定の方法は大きく分けて2種類あります。

中古住宅・中古マンションなどの査定方法は、簡易査定訪問査定の2種類の査定方法が用いられます。

簡易査定とは?

机上査定とも呼ばれる査定方法です。糸島市の過去の類似事例、発表されてる公示価格・路線価を基準に算出し、マンションの場合は所在階数や間取りタイプ・向きなど、不動産情報のデータをもとに査定を行います。実際の物件を見ずに査定するため、精度としては低いです。しかしデータを打ち込めばすぐに査定結果が出るため、不動産を売却するか検討している時など、簡単におおよその価格を知りたい時におすすめです。

訪問査定とは?

実際に物件に訪問して行う査定方法です。建物だけでなく、内装や外構や設備のほかに土地の形状や前面道路などの周辺環境なども査定の対象となります。建物の内部をチェックするため、所有者もしくは居住者の立ち合いが必要となります。

市役所に聞き込みに行ったり細かいところまで確認して査定を行うため、査定の結果が出るまで少し時間がかかりますが、精度の高い査定結果を出すことができます。

 

実際に不動産を売る場合は訪問査定での査定価格をもとに売出価格を相談・決定します。

【糸島市】不動産の査定方法・査定価格の算出方法について解説

査定価格の算出方法にはどんなものがあるのか?

不動産の査定金額はどのようにして算出されるのか、知らない方がほとんどでしょう。実際には査定価格の算出方法はいくつかあります。
 

01.引事例比較法

例えばマンションの査定の場合、売却を希望する中古マンションと条件が近い糸島市にあるマンションの取引事例を比較し、価格を算出する方法です。過去の成約価格の平均の㎡単価を算出し、対象マンションの㎡数を掛け合わせた金額に築年数や間取りの使いやすさ、最寄り駅からの距離などを加味して査定価格を決めます。

取引事例比較法は、主に土地やマンションの査定に使われます。

02.原価法

原価法を用いて建物の試算価格を求める際は、第一に建物と同等の費用を調査する。再調達原価が算定できれば、建物の傷み具合などを調査し、額を差し引く。減価修正と呼び、原価法を用いて求めた不動産の試算価格を積算価格と呼ぶ。
原価法は、主に一戸建ての建物部分の査定に使われます。

03.収益還元法

売却する不動産がこの先どのくらいの収益を生み出せるのか

・人に貸すことにより家賃による収益を得る賃貸マンション

・賃貸アパートなどの賃貸用不動産の収益

・会社や企業が使用するテナントビルや事務所などの事業用不動産

の試算価格を求める際に用いる手法が収益還元法です。
収益力から査定価格を算出する方法です。

 

一般には直接還元法DFC法という2種類の計算方法を用いることが多く、この計算方法によって不動産の将来的な利益率の高低を正確に導き出すために使われています。

直接還元法とは、1年間の不動産の利益 ÷ 還元利回りで不動産の価格を求める方法です。

一方でDCF(ディスカウントキャッシュフロー)法は、予想収益率などを使って収益を割引いて現在価値を求める方法です。

直接還元法に比べると複雑な算出方法であり、収益用不動産の評価を行う場合に用いられることが多いです。

【糸島市】不動産の査定方法・査定価格の算出方法について解説

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