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不動産相続の基礎知識
「相続」に関する手続きは、初めて経験するという方が大半だと思います。実はその過程で、予期せぬトラブルに見舞われるケースも多いのです。糸島市の三愛地建株式会社は、不動産のプロとして、皆さまの不動産相続のお手伝いをいたします。被相続人の方からのご相談も承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。
相続して初めてわかる！
不動産相続の難しさ
「遺産の相続」は、人生でそう何度も経験するできごとではありません。そのためきちんとした知識もないまま、手続きを進めていかなければならないケースがほとんどなのではないでしょうか。
大きな金銭が動く「相続」は、ときとして「争続」とも言われるくらい、家族間での争いや揉め事を引き起こしかねないものです。中でもその対象が不動産の場合は、現金のように簡単に分割ができないために、想定外のトラブルを引き起こしやすいのです。
仲の良かった家族同士が、相続をきっかけに骨肉の争いを始め、関係の修復が不可能なほど泥沼化してしまうケースも少なくありません。そのような事態を避けるためにも、あらかじめ家族間でよく話し合い、「そのとき」が来る前に対策をしておくことが大切です。
相続対策のタイミング
申請・申告が必要になる場合
相続にあたっては、さまざまな申請や申告が必要となる場合があります。
税金の申告
「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」以上の遺産が残された場合には、相続税の申告が必要です。申告の期限は「被相続人の死亡を知った次の日の翌日から10か月以内」と定められています。
【相続登記の義務化】令和6年4月1日より施行されます
令和6年4月1日から、相続登記の義務化される制度がスタートします。
所有者が亡くなったのに相続登記がされていないと登記簿を見ても持ち主がわからず、取引や災害の復興事業が進められないなどと、様々な問題が発生します。
このような「所有者不明土地問題」を今後防ぐために、法改定があり、相続登記が義務化されました。
今すぐに登記しないといけないわけでなく、相続登記の申請については制度開始してから3年間の猶予期間があります。
相続にまつわる各種の申請・申告については、相続者によってそれぞれ異なる状況があり、一概には言えないのが実情です。 詳しくはお気軽に当社までご相談ください。
相談を考えるタイミング
「事前に相続対策をしておくことが大切」だと頭ではわかっていても、実際には「まだ親が生きているのに相続の話なんて」と、抵抗を感じる方も多いかと思います。
しかし認知症などで判断能力が衰えてしまったり、不慮の事故での突然の別れを余儀なくされたりといったケースも起こり得ます。後々のトラブルを防ぐためにも、きちんと話ができるうちに、家族でしっかり相談しておくことが大切なのです。
相談しておくべき内容としては、遺産の分割に関することはもちろんですが、生前贈与や生命保険などの相続税対策、遺言書の作成などが挙げられます。
「そのとき」になって考えなければならない問題や手続きは、予想以上に多いものです。「まだ早い」「そのうちに……」と先延ばしにせず、「相続」という言葉が意識に上ったタイミングで、相談することをおススメします。
必要な手続きや書類
必要書類一覧
不動産の相続登記に必要な書類は以下の通りです。
役所で取得する書類
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで一式）
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 新しく名義人になる相続人の住民票
- 不動産の固定資産評価証明書
自分で作成する書類
- 土地の相続登記の申請書
- 遺産分割協議書
法務局で取得する書類
- 不動産の全部事項証明書
役所への手続き
戸籍謄本の請求は、それぞれの本籍地へ請求しなければなりません。遠方だったり何度も本籍地が変わっていたりすると、役所の窓口に直接行くだけでも大変です。その場合、被相続人の配偶者や直系親族であれば、郵送で戸籍を請求できます。詳細については、各本籍地の役所へお問い合わせください。
相続登記の手続き
必要な書類がそろったら、法務局へ申請し、不動産の名義を変更します。申請後1～2週間で新しい権利証が発行され、不動産の相続登記の手続きが完了します。
その他さまざまな場合に応じた対応
遺言書がある場合や法定相続分の割合で登記する場合、遺言書がある場合、相続放棄をした相続人がいる場合など、事案によって必要書類は異なります。わからないことがありましたら、お気軽に当社までご相談ください。
相続にかかる費用と税金
税金の種類
不動産の相続には、「相続したとき」「所有しているとき」「売却・譲渡するとき」にそれぞれ税金がかかります。税金以外にも、土地・建物の維持管理には出費がつきものです。つまり、その不動産を保有している間は、費用が発生し続けることになります。
不動産の相続には、「相続税」「登録免許税」という税金がかけられます。このうち「相続税」は、課税価格によっては発生しない場合もありますが、「登録免許税」は相続登記をした際には必ず収めなければなりません。
控除
「基礎控除」や「配偶者控除」を利用すれば、相続税がかからないケースがあります。その場合は、相続税の申告は必要ありません。
その他の費用
税金以外にも、相続手続きに必要な戸籍謄本や住民票、登記事項証明書などの書類を取得する際の手数料や送料など、細かい費用も発生します。
基礎控除
「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」が、相続税の基礎控除額となります。例えば親が亡くなって相続人が子供3人という場合には、「3,000万円＋600万円×3＝4,800万円」が基礎控除額となり、これを超えなければ相続税はかかりません。
配偶者控除
相続人が配偶者の場合は、1億6,000万円までは相続税の対象になりません。ただし、配偶者控除の場合は相続税の申告書の提出が必要です。
相続の流れ
遺言書の確認
最初に遺言書の有無を確認します。もし遺言書があれば、基本的にはその内容に従って相続が行われることになります。もし遺産の分割協議が終わった後で遺言書が見つかった場合でも、遺言書の内容が優先されますので、必ず最初に探すようにしましょう。
相続人の確定
遺言書を探すのと同時に、相続人の確定も進めます。この作業には、被相続人（故人）の生まれてから死亡するまでの戸籍謄本が必要です。その過程で新たな相続人が発覚した場合には、遺産分割協議もやり直す必要が出てくるため、きちんと調べなければなりません。
財産目録の作成
被相続人の財産目録を作成します。不動産が相続財産に含まれるかどうかは、固定資産税の納税通知書で確認しましょう。役所で「名寄帳（なよせちょう）」の写しを取得すると、その市区町村にある被相続人名義の不動産を一覧で確認できます。
遺産分割協議
相続人全員で、不動産を含む財産の遺産分割協議を行い、合意が得られたら「遺産分割協議書」を作成します。ただし、遺言書がある場合には、基本的にはその内容に従って相続します。
相続財産の名義変更
不動産の相続登記の手続きをし、名義を被相続人から相続人へと変更します。登記には登記事項証明書などの書類が必要になりますので、あらかじめ取得しておくようにしましょう。
相続税の申告・納付
もし相続税が発生する場合は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に申告と納付を行います。万一期限内に手続きができなかった場合は延滞税がかかるほか、相続税の特例が適用されないケースもあるため注意してください。
不動産の相続方法
相続人が複数いる場合、現金などは分割するのも簡単ですが、不動産の場合はそうもいきません。相続人全員が不満のないように分割をするためには、以下のような方法が考えられます。
現物分割
不動産・現金・自家用車などを、それぞれ形を変えずに相続する方法です。例えば不動産は配偶者へ、預貯金と自家用車は子供へ渡すといった分割方法が考えられます。
ただし、分割の内容によっては相続人同士で不満が生じる可能性もあるほか、分割できない不動産しか相続財産がない場合には使えないというデメリットもあります。均等に分割できる場合には、一番簡単に相続手続きが済む方法です。
代償分割
1人の相続人が不動産を現物で相続し、残りの相続人に対して、その相続分相当の金銭を渡す方法です。不動産を残したまま分割できる点がメリットですが、現物を相続した相続人には、代償金額を支払うための資金力が求められます。
また、遺産分割協議書に代償分割の旨を明記しておかないと、代償金の授受に贈与税がかかる場合があるため注意が必要です。
換価分割
相続対象の不動産を売却して現金化し、相続人で分ける分割方法です。現物分割や代償分割が難しいケースや、不動産自体を活用できない場合には有効な方法です。
現金を公平に分割できる点が大きなメリットですが、対象となる不動産に居住者がいる場合は、売却後の住居への配慮が必要になります。
共有分割
不動産を相続人の間での「共有財産」とし、共有名義にする相続方法です。一見するとシンプルに見えますが、その不動産を賃貸に出したり売却したりする場合には、名義人全員の同意が必要になります。
今は良くても、将来名義人の誰かが死亡して、その相続が発生する際には新たなトラブルが起こる可能性もあるため、共有分割は極力避けた方がいいでしょう。
よくあるトラブル例と対策
分割方法で揉める場合
上記の分割方法に不満な相続人がいると、話し合いがまとまらずに長く揉める可能性があります。
割合で揉める場合
法律上は兄弟姉妹での相続分は平等ですが、それぞれに被相続人との生前の関係や緊密さ、受けた援助などが異なるため、全員が自分の言い分を主張して話がまとまらなくなることも。基本的には法定相続分に沿って相続することになりますが、遺産分割調停や審判（裁判）にまでもつれ込むケースもあります。
借金で揉める場合
被相続人に借金があった場合には、その借金も含めて相続することになります。一例として、相続財産として家と借金がある場合、借金も一緒に相続するか、家を売却して借金を清算するか、あるいは相続放棄をして家も借金も放棄するかの選択を迫られる場合があります。
不公平で揉める場合
被相続人が遺言書を用意していた場合、基本的には遺言書の通りに相続が行われることになりますが、例えば特定の相続人に「すべての財産を残す」という記載があった場合には、残りの相続人との間で揉め事が発生するケースが少なくありません。
独占したくて揉める場合
戦前の長子相続が一般的だった時代の意識から抜け出せず、「長男がすべてを相続する」と主張してトラブルになることがあります。例えば長男が独占を主張して相続が進まない場合には、遺産分割調停や審判（裁判）に持ち込む方がスムーズに手続きが進むこともるので検討してみましょう。
寄与分で揉める場合
特定の相続人が、被相続人の生前に介護などをしていた場合には、その貢献度に応じて「寄与分」が認められることがあります。しかし場合によっては、他の相続人が寄与分を認めてくれないケースも。遺産分割調停や審判（裁判）で客観的に介護の実績が認められれば、寄与分が上乗せされる可能性も高くなります。
使い込みで揉める場合
被相続人と同居していた相続人が、財産を使い込んでいたと疑われてトラブルに発展するケースがあります。生活費や介護にかかった費用などは、レシートや領収書をきちんと保存しておくようにしましょう。
分割協議で揉める場合
遺産分割協議には、相続人全員の参加が必要です。しかし中には所在不明の相続人がいるケースもあります。その場合は戸籍の附票をたどって住所を特定し、協議への参加をお願いします。その住所に居住しておらず、所在が判明しなかった場合には、遺産分割調停や不在者財産管理人の選任の申し立てが必要です。
子供がいなくて揉める場合
被相続人に子供がいない場合には、配偶者だけでなく、兄弟姉妹や甥姪にも相続の権利が発生します。分割の難しい不動産がある場合には、最悪の場合配偶者がそこに居住し続けられなくなるケースも。
人数が増えて揉める場合
例えば被相続人に前妻や愛人との間に子供・隠し子がいた場合などにも、相続に際して揉めるリスクが大きくなります。法律上はその子供にも、相続権が発生するからです。将来、そのようなトラブルが発生する可能性のある方は、事前に遺言書を作っておくようにしましょう。
遺産分割調停・審判
遺産の相続にあたっては、想定もしていなかったトラブルが起きるケースが多くあります。仲の良かった家族が、遺産で揉めて骨肉の争いを始めたり、お互いに気まずい関係になったりすることは、被相続人である故人も望んではいないでしょう。
もし話し合いがまとまらず、争いに発展するようなら、遺産分割調停・審判（裁判）に持ち込むことになります。福岡県糸島市の三愛地建は、これまでに培ってきた豊富な経験から、複雑な不動産相続の問題に関しても必ずや皆さまのお力になります。
相続でお悩みの方は、どうぞお気軽に当社までご相談ください。